作者/梁争誉

国内支出类根本设施公募REITs迈出实质性一步。avatrade爱华外汇官网

10月26日，根据证监会官网资讯，四家基金公司上报首批支出根本设施公募REITs。其中 ，中金印力支出根本设施REIT、华夏华润商业REIT申报至深交所，嘉实物美支出REIT、华夏金茂买东西中心REIT申报至上交所
，均处于已受理情形 。

中金印力支出根本设施REIT初步权益人为万科旗下印力商用置业有限公司 ，华夏华润商业REIT初步权益人是AVA爱华外汇平台华润置地旗下华润商业资产控股有限公司 ，嘉实物美支出REIT初步权益人为北京物美商业集团股份有限公司，华夏金茂买东西中心REIT初步权益人为上海兴秀茂商业运维有限公司 。

这4只基金后续若获批
，意味着市场首批支出REITs产品问世 ，万科 、华润置地、物美商业 、中国金茂将饮“头啖汤”。

物美商业出现在名单中，备受市场留意。除物美商业外，其他3家公司均为房地产开发公司
，华润置地与中国金茂为央企 。

时代周报记者查询发现，物美商业是一家以从事零售业为主的公司  ，控股股东为物美技术集团有限公司（以下简称“物美技术”） 。物美技术实际运维人为零售公司家张文中 。2003年
，张文中曾带着物美商业登录港股，成为首家赴香港上市的内地民营零售公司 。2023年 ，张文中二次创业项目多点Dmall再次向港交所主板提交上市申请 
。

底层资产质量几何 ？

能够成为首批发布的支出类根本设施公募REITs，关键在于底层资产的质量。

据时代周报记者了解，中金印力支出根本设施REIT的底层资产杭州西溪印象城
，富拓外汇交易位于杭州核心商圈大城西板块 ，建筑面积约25万平方米，有367家商户
，是余杭区体量最大的买东西中心，出租率99.2% 。

此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的买东西中心开发与运营水平平台，全国在管商业面积超过1200万平方米 ，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。

万科在2016年通过持有理财基金的权益成为印力集团的关键股东  ，对印力集团从经营运维 、资产运营等方面进行全方位拥护 ，并将部分商业项目委托至印力集团运营运维。截至目前 ，万科委托印力运维的商业项目经营坪效增幅超过20%
。

根据华润置地公告
，华夏华润商业REIT的有关资产为位于山东青岛市南区山东路6号的买东西商场 ，即青岛万象城 。青岛万象城首期2015年开业 ，二期2021年开业，拥有近500家店铺
，是青岛乃至山东的标杆买东西中心。

华润置地在公告中披露 ，目前预计公募资金将募集69.777亿元，华润商业资产将作为方针理财者认购已发行基金份额总数约30%
。

华夏金茂买东西中心REIT的有关资产为位于湖南长沙岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目，即长沙金茂览秀城
。中国金茂称 ，该项目是集团将来打算核心开发持有的精品物业 ，提议分拆是集团在资本运作方面的有效尝试，也有利于提高集团及览秀城系列产品的BBMarkets外汇平台市场形象及声誉。

本批名单中 ，嘉实物美支出REIT备受留意。

嘉实物美支出REIT此次入池资产为物美商业位于北京中心城区的支出根本设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，总建筑面积77894.28平方米，当期方向不动产评估值总额为10.44亿元 。各项目主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮 、理发
、药店等贴近社区生活的便民商业 ，是典型的保养首都基本民生的社区商业项目 
。

盘活商业资产

于零售公司而言 ，有关基金获批，将进一步盘活优质商业存量资产，促进支出领域理财推动 ，提高支出市场竞争力 。

业内人员认为，支出根本设施REITs的面世反映了REITs市场的连续创新和高质量推动
，也将促进有关产业链推动，创造更多就业机会，促进国内支出市场上升
，为理财者供给更多理财机会
，进一步助力宏观财政稳步上升和提振资本市场信心
。

时代周报记者注意到 ，此次入选的4只基金中，只有嘉实物美支出REIT的初步权益人为零售公司 ，其余皆为房地产开发公司 。这意味着
，物美创始人张文中的资本化版图将再下一子 。

今年6月23日，张文中的“二次创业”项目Dmall Inc.(多点数智有限公司)向港交所递交招股书。张文中曾多次重申
，多点Dmall将持续“整体的数字化、彻底回归商业本质”的内核。

而对于长期经营不动产业务的开发商而言
，支出类根本设施公募REITs的落地
，同样意义重大。

万科董事会主席郁亮在近日的资讯交流会上表示  
，REITs对于不动产经营业务的关键性 
，类似于按揭贷款之于住宅开发的关键性，能够实现商业模式的闭环 。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

华润置地董事会主席李欣也曾曝光表示 ，今年3月政府发改委 、中国证监会同步拓展了根本设施公募REITs的可发行资产规模
，第一次将商业地产纳入其中 ，这意味着全资产时代由此开启。

华润置地2023年中报透露，公司已经开展资产运维平台搭建、资产运维水平建设，随着支出类根本设施公募REITs获得法规拥护，将加快促进向资管业务转型，打造新的业绩上升极。

“提议上市为本公司供给另一种以股权为根本的融资方法，其将使本集团的集资方法及平台多元化 ，并下降对旧有债务融资方法的依赖 。”华润置地表示，通过公募基金上市，公司将能够盘活其根本设施资产，避免根本设施理财重启期较长及资产周转率较低的不利作用，亦将增强滚动理财水平及可连续营运，有利于公司的长期表现。

中国金茂表示，在境内曝光募集设立REITs并独立上市能够为集团供给股权性质融资 ，有效补充权益资本金，一方面能够有效助力将来持有型资产的再理财开发建设，形成理财、运营、退出的业务闭环 ，另一方面也能够在一定程度上优化财务表现。

业内人员认为，房地产领域近两年经历了前所未有的冲击
，领域已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段 ，活下来的公司都将需要寻找新的推动路径。此次中金印力REIT如能成功发行 ，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力万科的长期推动，对于房地产公司而言也将供给新的解题思路。